Hai nút thắt ở thị trường bất động sản

Đại diện của ba công ty tư vấn, môi giới bất động sản hàng đầu nhận định thị trường trầm lắng với hai lý do chính: tiến trình rà soát thủ tục pháp lý các dự án và van tín dụng bất động sản đảo chiều. Forbes Việt Nam có cuộc trao đổi với bà Dương Thùy Dung - giám đốc cấp cao CBRE; ông Stephen Wyatt - CEO Jones Lang Lasalle Vietnam và bà Đỗ Thị Thu Hằng - giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội.

FORBES VIỆT NAM: Quý vị có thể miêu tả thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội từ đầu năm đến nay bằng các nét chấm phá quan trọng nhất?

Bà DƯƠNG THÙY DUNG: Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM trầm lắng so với các năm trước. Số lượng dự án mới chào bán giảm, tuy nhiên thị trường vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực từ sức cầu. Tổng lượng tiêu thụ trong một quý luôn cao hơn số lượng chào bán. Do nhu cầu cao và ít nguồn cung, giá chào bán trung bình tăng lên đáng kể, khoảng 15% tính theo năm. Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung ổn định hơn nhờ các dự án lớn. Lượng tiêu thụ ít hơn so với lượng chào bán giúp cho giá bán ổn định.

Ông STEPHEN WYATT: Nguồn cung mới vẫn còn hạn chế và tiếp tục xu hướng giảm do quá trình phê duyệt xây dựng kéo dài và chính phủ thắt chặt thủ tục xây dựng. Yếu tố tích cực là sức cầu vẫn cao và giá vẫn tăng trong các phân khúc sản phẩm giá thấp. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp dự kiến nhu cầu chậm lại, đặc biệt trong bối cảnh giá bán vươn lên mặt bằng mới, khiến việc đầu tư sở hữu căn hộ cao cấp trở nên kém hấp dẫn.

Đáng chú ý, trong điều kiện nguồn cung bị thắt chặt, các dự án quy mô lớn của Vinhomes đã thống trị tổng nguồn cung mới ở cả hai thành phố lớn. Ước tính nhà phát triển dự án này chiếm 62% nguồn cung trong tổng số 50.229 căn trong chín tháng của năm 2019. Cụ thể Vinhomes Gia Lâm (13.300 căn), Vinhomes Smart City (7.800 căn) tại Hà Nội và Vinhomes Grand Park tại TP.HCM (10.359 căn).

Bà ĐỖ THỊ THU HẰNG: Ở thị trường Hà Nội trong năm 2019, với thị trường căn hộ số lượng dự án mới mở bán giảm nhưng nguồn cung sơ cấp khá dồi dào, số lượng ở mức ổn định. Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung hạn chế.

Đối với thị trường TP.HCM, thị trường căn hộ đang hoạt động tốt sau sáu tháng đầu năm khá trầm lắng với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh trong quý 3. Thị trường biệt thự và nhà liền kề hiện trầm lắng do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn có giá cao.

Cả hai thị trường đều đang ghi nhận tác động nhất định của việc siết tín dụng và hoạt động rà soát cấp phép dự án. Việc các đại đô thị được triển khai và mở bán cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tình hình hoạt động của thị trường.

FORBES VIỆT NAM: Theo quý vị, các yếu tố nào chi phối thị trường bất động sản? Nhà phát triển dự án gặp khó khăn gì, người mua còn cân nhắc điều gì?

DƯƠNG THÙY DUNG: Năm 2019 với tác động của việc chậm cấp phép do quá trình rà soát các dự án kéo dài làm giảm nguồn cung chào bán trên thị trường và tạo điều kiện tiêu thụ lượng hàng tồn kho. Nhà phát triển dự án thận trọng hơn trong việc phát triển quỹ đất mới và phát triễn sản phẩm, đồng thời tìm kiếm nguồn vốn thay thế do thị trường tín dụng bị thắt chặt.

Trong giai đoạn ít nguồn cung và giá tăng cao, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố: i) Mức giá so với chất lượng sản phẩm và tiềm năng vị trí của bất động sản trong tương lai. Đồng thời so sánh với các dự án lân cận; ii) Năng lực của chủ đầu tư qua các dự án đã thực hiện; iii) Pháp lý dự án; iv) Yếu tố khác biệt: thiết kế, tiện ích, môi trường sống, diện tích căn, hướng nhìn.

STEPHEN WYATT: Các chủ đề được nói nhiều nhất trong năm qua là (i) quá trình phê duyệt xây dựng kéo dài và thắt chặt luật Xây dựng và (ii) ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách đối với mua nhà cao cấp có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

ĐỖ THỊ THU HẰNG: Tác động toàn diện đến thị trường nhà ở có thể kể đến hai yếu tố chính: động thái của các cơ quan quản lý như rà soát, hạn chế cấp phép cho các dự án và siết tín dụng trong bất động sản. Tác động của hai yếu tố này được ghi nhận rõ rệt trong năm 2019 khi số lượng dự án được triển khai và mở bán giảm rõ rệt. Đây cũng là thách thức với các đơn vị phát triển dự án.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng luôn là một yếu tổ có tác động không nhỏ đến thị trường nhà ở. Người mua trong năm 2019 cần đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý của dự án. Điều này cũng đã được phản ánh trong động thái của các chủ đầu tư. Ví dụ, trong quý 3.2019, hơn 70% lượng căn hộ sơ cấp tại TP.HCM được chào bán có đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án đang được mở bán trên thị thường có tiến độ thi công tốt và đảm bảo được thời điểm bàn giao.

Bên cạnh đó người mua cũng phải am hiểu thị trường, tránh tâm lý đám đông. Những câu chuyện sốt giá đất nền cục bộ tại một số địa phương là lời cảnh tỉnh cho nhà đầu tư cá nhân: những thông tin về quy hoạch tại một địa phương không đồng nghĩa với việc giá bất động sản tăng đột biến và ngay lập tức. Người mua cần tìm hiểu, tham khảo thông tin để đánh giá được giá trị thực của bất động sản thay vì chạy theo mức giá đang được thổi phồng.

FORBES VIỆT NAM: Một xu hướng nổi bật năm qua là việc nhiều nhà phát triển dự án đổ xô về các tỉnh. Quý vị nhận xét tiềm năng phát triển của các địa phương này như thế nào?

DƯƠNG THÙY DUNG: Xu hướng phát triển các dự án về tỉnh là điều tất yếu. Triển vọng của phương hướng này sẽ vẫn tiếp tục lạc quan trong trung và dài hạn. Tại TP.HCM nguồn cung, thanh khoản và lợi tức đối người mua, đặc biệt là mua đầu tư, xuống mức thấp khi đầu tư.

Do vậy, người mua tất yếu sẽ tìm đến các thị trường mới với nhiều sự lựa chọn sản phẩm, kèm với giá thấp hơn nhiều so với TP.HCM. Sự phát triển nhanh về hạ tầng kết nối với TP.HCM tạo ra động lực tăng giá lớn cho bất động sản ở tỉnh và từ đó đưa đến mức thanh khoản tốt cũng như khả năng sinh lời cao hơn.

Các nhà phát triển bất động sản đã và đang nhìn thấy xu hướng này và tập trung phát triển các dòng sản phẩm phù hợp. Trong ngắn hạn và trung hạn, sản phẩm được ưa chuộng ở thị trường các tỉnh gần kề TP.HCM sẽ là đất nền và nhà phố/ biệt thự xây sẵn.

STEPHEN WYATT: Do quỹ đất khu vực nội thành còn hạn chế, Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ chứng kiến việc mở rộng ranh giới phát triển sang các khu vực xa hơn lần lượt là 14km và 16km từ CBD (khu thương mại trung tâm).

Các nhà phát triển trong phân khúc giá thấp sẽ là người tiên phong trong xu hướng này. Một số điểm đến tiềm năng cho các dự án giá thấp mới bao gồm các khu vực xa trung tâm thành phố như quận 9, Bình Tân, Bình Chánh, quận 8 và 12. Xu hướng của khái niệm “thành phố trong thành phố” (City within the City), hay sự phát triển tích hợp quy mô lớn trong thị trường dân cư trở nên rõ ràng trong thời gian gần đây.

Vô số khu dân cư mới phát triển mang tên “thành phố” như Vincity, SwanCity, Empire City, Celadon City, Aqua City… chủ yếu nằm ở khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong ba năm tới. Khối lượng sản phẩm từ các dự án quy mô lớn tích hợp sẽ chiếm 50-80% tổng số căn hộ ra mắt trong tương lai tại TP.HCM trong giai đoạn từ quý 4.2019 tới năm 2022.

ĐỖ THỊ THU HẰNG: Nhìn chung đây là một tin vui và là động thái phát triển tích cực của thị trường. Thị trường bất động sản ở tỉnh trước đây được phát triển khá thô sơ theo mô hình hạ tầng kèm đất nền, thiếu những sản phẩm chất lượng và bài bản. Tuy vậy, gần đây các chủ đầu tư lớn và uy tín trong nước đã mở rộng phát triển ra các khu vực này, đem lại cho thị trường tỉnh những sản phẩm mới, có sự đầu tư hơn vừa phục vụ nhu cầu để ở và cho thuê/ kinh doanh của khách hàng tại địa phương.

Dựa trên kinh nghiệm, chủ đầu tư cũng có sự điều chỉnh định hướng phát triển sản phẩm với từng địa phương. Đây là hướng đi hiệu quả, khai thác được nguồn cầu chưa được tận dụng và nguồn tiền nhàn rỗi trong dân ở các tỉnh. Các địa phương này tuy quy mô thị trường nhỏ, nhưng tốc độ và tỉ lệ hấp thụ có thể rất tốt, biên lợi nhuận tiềm năng có thể cao hơn các thị trường đã phát triển như Hà Nội và TP.HCM.

FORBES VIỆT NAM: Nhà đầu tư nước ngoài hoạt động ra sao trong năm qua?

DƯƠNG THÙY DUNG: Chúng tôi nhận thấy hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài từ năm 2015 đến nay sôi động hơn. Một phần quan trọng trong việc tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài là nỗ lực tăng tính minh bạch của thị trường và khung pháp lý cũng cởi mở hơn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hong Kong, Trung Quốc. Năm 2019, các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm diễn biến về việc xử lý dự án chậm triển khai, kiến nghị sửa luật đất đai, xử lý vi phạm trong việc cấp phép...

Điều này dẫn tới việc một số nhà đầu tư mới chưa vội ra quyết định đầu tư, dù họ nhận ra sự tăng trưởng tích cực của thị trường Việt Nam. Đối với các nhà đầu tư đã có thâm niên kinh doanh, họ gặp khó khăn trong tìm kiếm quỹ đất sạch tại các thành phố lớn như TP.HCM, buộc họ phải mở rộng khu vực tìm kiếm ra các tỉnh, thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

STEPHEN WYATT: 7% trong nguồn cung ra mắt trong chín tháng của năm 2019 đến từ các nhà phát triển nước ngoài hoặc các công ty liên doanh có cổ đông chính là các nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả đều nhắm đến phân khúc cao cấp (Premium) và sang trọng (Luxury), với một số cái tên đáng chú ý như: Phú Mỹ Hưng, Kepple Land, Gamuda Land và Alpha King. Bên cạnh đó, hầu hết các công ty này hoạt động được một thời gian và đạt được danh tiếng tốt tại thị trường Việt Nam.

Vẫn còn khá khó khăn cho các nhà phát triển nước ngoài, đặc biệt trong tìm kiếm các quỹ đất sẵn có. Cách tiếp cận phổ biến nhất: một số nhà phát triển nước ngoài tham gia thành công vào thị trường nhà ở thông qua chiến lược hợp tác với một công ty địa phương, để tiếp cận đất đai với mức giá hợp lý. Vốn nước ngoài từ quỹ đầu tư (cả trong nước và ngoài nước) đổ vào thị trường địa phương cũng là một xu hướng khác mà chúng ta đã thấy gần đây.

ĐỖ THỊ THU HẰNG: Đối với các chủ đầu tư nước ngoài đã có mặt tại Việt Nam, 2019 là một năm hoạt động ổn định. Sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư nước ngoài luôn được đánh giá cao vì chất lượng sản phẩm tốt, thiết kế và phát triển bài bản. Các sản phẩm này thu hút cả người mua trong nước và nước ngoài vì danh tiếng và uy tín.

Mặt khác, nhiều nhà đầu tư nước ngoài khác cũng đang bày tỏ mối quan tâm rất lớn đến thị trường nhà ở Việt Nam, muốn gia nhập thị trường, trong đó có thể kể đến các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore. Trong bối cảnh phát triển dự án tại TP.HCM trở nên khó khăn, thị trường Hà Nội đang có sức hút nhất định, đem đến cơ hội đa dạng hóa danh mục cho nhà đầu tư nước ngoài.

FORBES VIỆT NAM: Theo quý vị, xu hướng giá và nguồn cung bất động sản dân dụng sẽ diễn biến ra sao trong năm 2020?

DƯƠNG THÙY DUNG: Nguồn cung mới căn hộ chung cư tại TP.HCM trong năm 2019 ước tính khoảng 28.000 căn, thấp hơn so với con số trung bình 33.000 căn/năm giai đoạn 2015-2018. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc trì hoãn tiến độ giải quyết pháp lý của dự án. Trong năm 2020, chúng tôi dự báo nguồn cung mới sẽ đạt khoảng 35.000-36.000 căn.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì mức tăng 5-10%/năm, tùy theo phân khúc và tùy theo khu vực. Nếu so sánh với mức tăng trung bình 7%/năm trong vài năm vừa qua thì đây là tín hiệu tốt. Tại thị trường Hà Nội, giai đoạn 2019-2020 nguồn cung chủ yếu từ những dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Qua số liệu thống kê, chúng tôi thấy thị trường sẽ đón nhận thêm 42.000-43.000 căn hộ chung cư mới, cao hơn mức 34.000 căn so với giai đoạn 2015-2018. Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp tăng vào khoảng 5% trong năm 2020. Mặc dù những sản phẩm mới ở khu vực xa trung tâm thành phố, tuy nhiên việc chủ đầu tư tập trung phát triển chất lượng/nâng cấp sản phẩm sẽ làm mức giá sản phẩm mới không kém phần hấp dẫn so với sản phẩm hiện hữu.

STEPHEN WYATT: Chúng tôi cho rằng giá phân khúc sản phẩm cao cấp sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Nhưng trung hạn sẽ bị chậm lại dưới áp lực nguồn cung, sức cầu dự kiến sẽ chững lại sau một thời gian tăng trưởng mạnh và dưới áp lực thắt chặt tín dụng bất động sản. Trong phân khúc thấp, giá bán sẽ có xu hướng tăng lên, kết quả của các dự án tốt đang triển khai.

ĐỖ THỊ THU HẰNG: Nguồn cung mới bất động sản nhà ở trong năm 2020 sẽ có xu hướng ít hơn so với năm 2019 trong bối cảnh hàng tồn vẫn còn, tín dụng bất động sản bị kiểm soát. Xu hướng giá sẽ có diễn biến tùy từng phân khúc. Giá căn hộ hạng C hiện đang có dấu hiệu sẽ tăng. Căn hộ hạng A cũng nhiều khả năng sẽ tăng. Trong bối cảnh quỹ đất tại những vị trí đẹp hạn chế, các chủ đầu tư sẽ hướng đến việc phát triển các sản phẩm có chất lượng ngày càng cao hơn.

FORBES VIỆT NAM: Có nhiều lo ngại về thị trường suy giảm sâu hơn khi đà tăng trưởng đã chững lại. Quý vị nghĩ sao về lo ngại này trong 24 tháng tới?

DƯƠNG THÙY DUNG: Quan ngại về thị trường suy giảm có thể thấy tại thị trường TP.HCM và câu chuyện chủ yếu tập trung vào nguồn cung giảm sút. Tuy vậy, nếu nhìn vào mức tiêu thụ trên thị trường trong chín tháng qua là gần 24.000 căn, cao hơn con số 21.000 căn chào bán mới trên thị trường, dẫu giá sơ cấp trung bình vẫn tăng trên 10% so với cùng kỳ năm ngoái, chúng tôi nhận thấy sức mua từ thị trường vẫn tốt, không có dấu hiệu suy giảm. Thậm chí ở những dự án chưa mở bán trong năm 2019, số lượng đặt chỗ đạt mức trên 90%.

Nguồn cung mới hạn chế có thể giúp chủ đầu tư tổ chức các sự kiện triển lãm bán hàng để tiêu thụ hàng tồn kho, đồng thời giới thiệu các sản phẩm mới và các quỹ đất tiềm năng trong tương lai. Với các hoạt động tích cực này từ các chủ đầu tư, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong các quý tiếp theo.

STEPHEN WYATT: Nguồn cung thắt chặt có khả năng không thay đổi trong 24 tháng tới kể từ khi quá trình phê duyệt xây dựng kéo dài và thực thi nghiêm ngặt luật Xây dựng không có dấu hiệu giảm. Nhu cầu sẽ đi cùng với nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc giá rẻ. Tâm lý đầu tư dường như chậm lại do tín dụng thắt chặt vào lĩnh vực bất động sản. Người mua, chủ sở hữu sẽ thận trọng hơn về tình trạng pháp lý của dự án so với các năm trước.

ĐỖ THỊ THU HẰNG: Đà tăng trưởng của thị trường nhà ở đúng là đang chững lại, tuy vậy việc e ngại thị trường giảm sâu trong thời gian tới không quá đáng lo. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang rất nhạy với những vấn đề về chính sách pháp luật và môi trường. Trong bối cảnh tình hình kinh tế khả quan, trong đó thị trường bất động sản là một cấu phần không nhỏ thu hút sự quan tâm của tất cả mọi người, các cơ quan nhà nước sẽ có sự giám sát và điều chỉnh để tránh những diễn biến bất ổn hoặc suy giảm đáng kể.

Các chủ đầu tư hiện nay cũng đang có sự thận trọng hơn về hồ sơ pháp lý của dự án và trong chiến lược bán hàng. Vì vậy, thị trường có thể chững lại nhưng khó có thể có diễn biến giảm sâu trong thời gian tới.

(*) Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 78, tháng 11.2019

‍